YD je česká finanční skupina, která investuje do oblasti nemovitostí, technologií a financí. Jejím zakladatelem a vlastníkem je Pavel Rydzyk (nar. 07.05.1987). Celou skupinu zastřešuje YD Capital, která vznikla vroce 2019 a plní roli holdingové společnosti. Její tři dceřiné společnosti pak odděleně zastřešují jednotlivé divize: nemovitosti (YD Real Estate), technologie (YD Technology) a finance (YD Financial Services).
Zjednodušená vlastnická struktura (2023):
Kompletní vlastnická struktura je příliš obsáhlá. Její znázornění proto přikládáme formou odkazu.
Finance
Vsegmentu financí poskytuje poskytuje poradenství v oblasti financí, investování a pojištění a nabízí služby v oblasti správy majetku. Kromě korporátních dluhopisů umožňuje zájemcům do svých projektů investovat zároveň formou nově vzniklého fondu kvalifikovaných investorů YDeal fond.
Technologie
V segmentu moderních technologií má dnes podle webových stránek dva projekty: Prvním je dodavatel energií První česká energie se vznikem vroce 2021, ve které YD Capital drží 100 %. Společnost nezveřejnila žádné finanční výkazy. Druhým projektem je společnost YD IT Labs se vznikem též vroce 2021, která je aktivní v rámci IT.
Real estate:
Do real estatu směřuje zhruba 80 % investičního kapitálu firmy. Realitní segment stojí na třech klíčových nohách. Tou hlavní jsou výnosové nemovitosti vlukrativní lokalitě, v tomto konkrétním případě se jedná o Prahu 1, kde vlastní dvě takové nemovitosti. Jednu koupila vulici Na Poříčí. Jedná se o polyfunkční budovu s kancelářskými a komerčními prostory. V současnosti probíhají přípravné práce na redevelopmentu budovy za účelem zvětšení pronajímatelné plochy. Projekt realizuje společností Na Poříčí 17 s.r.o. Druhou nemovitostí na Praze 1 je koupená pětipodlažní kancelářská budova vulici Ovocný trh. Vsoučasnosti probíhají projekční práce na redevelopmentu budovy. Projekt je realizován společností Ovocný trh 11 s.r.o..
Voblasti výnosových nemovitostí má firma do budoucna zálusk na zahraničí. VNěmecku chce sjedním svým partnerem napřesrok proinvestovat přibližně 170 milionů euro (cca 4 miliardy korun) a ve Švýcarsko letos a příští rok až 105 milionů franků (zhruba 2,5 mld. korun).
Budovy Na Poříčí a Ovocný trh:
Další nemovitostní část tvoří běžné výnosové nemovitosti s nezbytným zbožím – tedy potraviny, drogerie, lékárny a podobně. Zde vlastní jeden projekt, kterým byl nákup komerční nemovitosti vPardubicích, kterou si pronajala společnost Penny Market. Předání nájemci proběhlo vdruhém kvartálu 2023.
Developerské projekty:
Zbylou část real estatu tvoří development, který se týká zejmén Brna a okolí. Do budoucna chce ale společnost více působit v Chorvatsku a na Slovensku. Development může mít podobu komplexní realizace projektů nebo realizace částečné, která skončí získáním územního rozhodnutí / stavebního povolení a projekt jepoté odprodán dál.
Jižní Morava:
- business centrum (Cihelna Slavkov) – plánováno 18 465 m2 komerčních ploch a 180 parkovacích stání; předpokládané datum vydání stavebního povolení 30.11.2023; (realizuje Cihelna Slavkov s.r.o.)
- nákup a rekonstrukce bytového domu (Residence Auerswaldova) – po dokončení bude nemovitost sestávat z 34 bytových jednotek; předpokládané dokončení projektu: 4. čtvrtletí 2022; v současnosti 95 % jednotek rezervováno; (realizuje společnost ELDIS s.r.o.)
- výstavba penzionu vareálu golfového hřiště (Penzion u vodopádu) – aktuálně procesu vydání stavebního povolení na výstavbu; předpokládané zahájení stavby: 1. čtvrtletí 2022; (projekt realizovala Penzion u vodopádu s.r.o.., později ale YD Real Estate odprodala svůj 50 % podíl vtéto společnosti třetím osobám)
- výstavba 20 bytových jednotek (Vilabyty Bučovice) – koncipováno jako projekt nadstandardního bydlení pro rodiny sdětmi; (realizováno společností Vilabyty Bučovice a.s.)
- výstavba kompletní dopravní a technické infrastruktury s navazující výstavbou 34 rodinných domů (Rodinné domy Úvaly uPrahy) – následný rozprodej domů; dokončení očekáváno v průběhu Q2/2023; plánovaný exit projektu do konce roku 2023; (realizováno společností YD Real Estate Alfa s.r.o.)
- nákup a redevelopment plně pronajatého komerčního areálu ve Slavkově u Brna (Areál Slavkov); (realizováno společností Areál Slavkov s.r.o.)
Realizované projekty:
- výstavba 2 apartmánových domů v obci Klentnice (Domy pod Pálavou) – celkem 8 apartmánů různých velikostí – dokončeno a pronajímáno (projekt realizovala společnost Domy pod Pálavou s.r.o.)
- výstavba 14 samostatných rodinných domů v Bučovicích u Brna (Residence Zahradní město) – dokončeno a všechny domy byly předány novým majitelům v Q2/2022 (realizováno již zaniklou společností Residence Zahradní město s.r.o., která se v rámci fúze sloučila se společností YD Real Estate s.r.o.)
Všechny uvedené projekty jsou vlastními zdroji financovány mezi 15-35 %. Dále skupina YD vlastní ještě budovu ve Frýdku-Místku, která je součástí fondu Ydeal. Budovu si pronajala základní škola Planeta Montessori. Dále společnost nakoupila několik desítek stavebních parcel v obci Tuklaty ve Středočeském kraji, u kterých se snaží o vydání povolení na jejich zasíťování. Poté na nich plánuje výstavbu kompletní dopravní a technické infrastruktury a do konce roku 2023 se předpokládá podpis smluv o smlouvě budoucích kupních či přímo kupních smluv u zhruba 20 pozemků. Jeden projekt má společnost i vChorvatsku, kde chce vybudovat rekreační resort na pobřeží Jaderského moře. Za tímto účelem vzemi nakoupila pozemky. Vsoučasnosti probíhají projekční práce na dokumentaci pro stavební povolení na první etapu projektu.
Dluhopisy:
Dluhopisy začala skupina YD vydávat vroce 2020, kdy vyšel první prospekt mateřské společnosti YD Capital. O rok později přišla sdluhopisovým programem YD Real Estate. Loni na něj vydala aktualizovaný prospekt a letos včervnu znovu.
Na nový prospekt vyšly čtyři nové emise.
ISIN | Datum emise | Výnos (p.a.) | Objem | Datum splatnosti | |
1. | CZ0003551954 | 16.6.2023 | 8,00 % | 50.000.000 Kč | 16.6.2024 |
2. | CZ0003551962 | 16.6.2023 | 8,50 % | 50.000.000 Kč | 16.6.2025 |
3. | CZ0003551988 | 16.6.2023 | 9,00 % | 70.000.000 Kč | 16.6.2026 |
4. | CZ0003551996 | 16.6.2023 | 7,00 % do 16.5.2030 301,00 % od 16.5.2030 | 50.000.000 Kč | 16.6.2030 |
Dluhopisy jsou nezajištěné, dluhopisový program ale obsahuje tyto kovenanty:
- míra jejího zadlužení (závazky/celková aktiva) nepřekročí 85 %
- emitent nezajistí budoucí dluhy
- výtěžek z dluhopisů použije výlučně na tyto účely:
- akvizice nemovitostí nebo podílu v nemovitostních společnostech
- poskytnutí půjček dceřiným společnostem na development
- krytí nákladů na emise dluhopisů
Ekonomika:
Emitent prospektu firma YD Real Estate Finance měla na konci minulého roku bilanční sumu 787 milionů korun s dluhy za 783 milionů, vše zdluhopisů. 642 milionů představovaly podíly vdceřiných společnostech a 58 milionů pohledávky za dcerami. Zbytek byly likvidní prostředky a náklady příštích období.
vtis. Kč | 31. 12. 2022 | 31. 12. 2021 | 31. 12. 2020 |
Aktiva celkem | 787 127 | 451 050 | 2 216 |
Oběžná aktiva | 91 730 | 23 917 | 2 197 |
Vlastní kapitál | 4 095 | 2 155 | 2 007 |
Závazky | 782 570 | 448 895 | 209 |
Dlouhodobé závazky | 761 759 | 426 900 | 145 |
2022 | 2021 | 28.08. – 31.12.2020 | |
Tržby z prodeje výrobků a služeb | 0 | 0 | 95 |
Provozní výsledek hospodaření (+/-) | -2 837 | -2 837 | 50 |
Výsledek hospodaření před zdaněním | 148 | 148 | 9 |
Emitent má celkem pět dceřiných společností. Jedná se o projektové společnosti založené vletech 2021-22 na jednotlivé developerské projekty:
- YD Real Estate Finance SPV 1 (vlastní komerční nemovitost obsazenou Penny Market)
- YD Real Estate Finance SPV 2 (nákup podílu na souboru pozemků vBrně za účelem jejich dalšího rozvoje)
- YD Real Estate Finance SPV 3 (nákup dvou chátrajících budov v širším centru města Brna a jejich přestavba na několik desítek nových bytových a nebytových jednotek)
- YD Real Estate Finance SPV 4 – činnost neuvedena
- YD Real Estate Finance SPV 5 – neaktivní
Dceřiné SPV firmy pod YD Real Estate:
vjednotkách Kč | YD Real Estate Finance | ||||
Rok 2022 | SPV 1 | SPV 2 | SPV 3 | SPV 4 | SPV 5 |
Tržby | 0 | 0 | 0 | 0 | Neaktivní |
Zisk | 1000 | -20047 | -12 318 | -12 318 | |
Bilanční suma | 25417 355 | 26559 839 | 40 860 | 40 860 | |
Vlastní kapitál | 10 637 | -19 047 | -11 318 | -11 318 | |
Nerozdělený zisk / neuhrazená ztráta | 0 | -20 047 | -12 318 | -12 318 | |
Rok 2021 | SPV 1 | SPV 2 | SPV 3 | SPV 4 | |
Tržby | 36 000 | 0 | 0 | 0 | |
Zisk | 0 | 0 | 0 | 0 | |
Bilanční suma | 8131 000 | 0 | 0 | 0 | |
Vlastní kapitál | 10 000 | 0 | 0 | 0 | |
Nerozdělený zisk / neuhrazená ztráta | 0 | 0 | 0 | 0 |
Přehled ekonomiky dalších důležitých společností z realitní skupiny YD:
vtis Kč | Vlastní kapitál | Cizí zdroje | VH | |||
2022 | 2021 | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | |
YD Capital a.s. | -37 468 | -7 383 | 1272 805 | 1189 170 | -30 084 | -10 395 |
Eldis s.r.o. | 2 007 | 2 378 | 69 516 | 27 603 | -370 | 3 |
Na Poříčí 17 s.r.o. | 41 684 | 51 595 | 197 602 | 189 531 | -9 911 | -9 143 |
Areál Slavkov s.r.o. | 6 562 | 9 118 | 48 563 | 19 699 | -2 556 | -127 |
YD Real Estate Alfa s.r.o. | 11 | 11 | 81 151 | 69 030 | 0 | 0 |
Domy pod Pálavou | 25 776 | 27 763 | 6 542 | 12 640 | -1 987 | 52 |
YD Real Estate | -13 130 | -28 534 | 897 383 | 825 138 | -23 254 | -38 684 |
Ovocný trh 11 | 13 146 | 35 | 142 713 | 144 857 | 129 | 1 |
Cihelna Slavkov | 113 346 | 146 388 | 68 122 | 17 086 | -41 | -58 |
YD Real Estate Gamma s.r.o. | 10 | 10 | 458 | 3 234 | 0 | 0 |
YD Real Estate Delta s.r.o. | -15 167 | 17 | 152 680 | 222 719 | -15 184 | 7 |
Na konci roku 2022 by měla podle předběžných čísel činit hodnota celkového majetku více než 3,3miliardy korun vcelkových aktivech. Ztoho přibližně 2,8miliardy, bylo vnemovitostech a další zhruba 0,3miliardy vtechnologiích. Zbytek ve vybraných službách afintechu. Uvedené 3,3 miliardy v aktivech jsou postaveny zejména na účetních hodnotách. Ve valuacích si firma věří i na 4 miliardy korun. Z celkových aktiv činily dluhy na konci minulého roku 2,614miliardy. Jednalo se o bankovní úvěry, dluhopisy a dluhy proti zástavě. Přes fond kvalifikovaných investorů YDeal fond plánuje firma vhorizontu jednoho roku získat přibližně čtvrt miliardy korun nového kapitálu.
Závěr:
Celá skupina YD sestává z desítek firem a bez konsolidovaných výkazů je tak těžké udělat si obrázek o jejím celkovém hospodaření. Letos by měla firma své výkazy poprvé konsolidovat, do té doby se ale musíme spokojit s čísly z individuálních závěrek. V oblasti real estate dokončila zatím pouze dva projekty.
„Domy pod Pálavou“ byl developerský projekt výstavby dvou apartmánových domů, který realizovala stejnojmenná společnost. Apartmány nebyly prodány, ale jsou firmou pronajímány, investice se tak bude navracet postupně. Firma ale měla na konci minulého roku podle prospektu ztrátu 2 miliony korun. Výkazy zisku a ztráty ale nejsou firmou vyhotovovány. Druhým dokončeným projektem byla výstavba čtrnácti samostatných rodinných domů v Bučovicích u Brna, které měly být novým majitelům předány v 2Q 2022. Skupina nikde neuvedla, s jakým ziskem zmíněný projekt realizovala. Firma, která projekt realizovala, byla v závěru roku sloučena s mateřskou YD Real Estate. Ta byla ovšem loni ve ztrátě -23 milionů. Stejně jako YD Capital, která loni prodělala -30 milionů. Obě firmy měly také záp*rný vlastní kapitál. Při valuacích by mohla být situace trochu jiná, zatím se ale budeme řídit tvrdými daty z účetních závěrek.
Kromě developmentu vlastní skupina YD také čtyři výnosové nemovitosti: dvě komerční budovy na Praze 1, budovu Penny Marketu v Pardubicích a školní budovu ve Frýdku-Místku. Ani ty svým hospodařením nezaujmou. Nemovitost Na Poříčí měla podle prospektu loni i předloni ztrátu kolem -10 milionů (přičemž k dispozici je opět jen zkrácená rozvaha). Nemovitost Ovocný trh měla loni a předloni zisk dohromady 160 tisíc korun a nemovitost Penny Marketu měla v minulém roce nulové tržby.
Z celkového objemu nabízených korunových dluhopisů ve výši 2,5 mld. korun upsala 922 milionů a z nabídky eurových dluhopisů ve výši 6 milionů EUR upsala 460 tisíc EUR. S novým fondem a stále novými emisemi dluhopisů je ale pořád ve fázi, kdy jí přitékají nové peníze. Firma své projekty financuje poměrně dlouhými penězi, i vůbec první prospektovaná emise od YD Capital z roku 2020 je splatná až v roce 2027. V roce 2021 pak skupině vyšel dluhopisový program, na který vydává emise dodnes. Doposud na něj vydala 41 emisí (z toho čtyři jsou na nový prospekt). I v tomto případě byla pouze jedna emise splatná loni (vydáno 50 mil. korun, upsáno 14,8 milionů) a letos je splatná také jen jedna – v listopadu (vydáno 43 mil. korun, upsáno 13,8 milionů).
První větší splátky jistin ji čekají v příštím roce, kdy jsou splatné emise za 88,8 milionů (původně nabízené v objemu 415 milionů korun). Investiční kapitál si také půjčila velmi levně, ještě v roce 2021 upisovala jednoleté dluhopisy za 2,1 %, tříleté za 4,5 % a pětileté za 5,5 % p.a.. Nákladové úroky v roce 2022 meziročně stouply více než pětinásobně (ze 7 na 38 milionů korun). Velká část dluhopisů je ale splatná až v letech 2027-2030, takže refinancovat dluhopisy ve velkém teď ještě nějakou dobu nebude muset. Většina projektů firmy je zatím v nějaké fázi rozpracovanosti, firma by tak měla dostat čas na to, aby ukázala, jak moc dokáže být na realitním trhu úspěšná. Zároveň by ale měla poskytnout více informací o ziskovosti již dokončených projektů a celkově zapracovat na transparentnosti.
As an expert in the field of finance and real estate, I bring a wealth of knowledge and hands-on experience to the table. My understanding of the intricacies of financial groups and their investments, particularly in real estate, technology, and finance, allows me to provide a comprehensive analysis of the article about YD, a Czech financial group. Now, let's delve into the key concepts mentioned in the article:
1. YD Group Overview:
- Founder and Owner: Pavel Rydzyk, born on May 7, 1987.
- YD Capital: Formed in 2019, serving as the holding company for the entire group.
- Divisions:
- YD Real Estate: Focuses on real estate investments.
- YD Technology: Engages in modern technology projects.
- YD Financial Services: Provides financial advice, investment, and insurance services.
2. Financial Segment:
- Offers financial advice, investment services, and asset management.
- Introduces YDeal fund for qualified investors.
3. Technology Segment:
- YD IT Labs: Active in IT, founded in 2021.
- First Czech Energy: Energy supplier, established in 2021, wholly owned by YD Capital.
4. Real Estate:
- Approximately 80% of the investment capital is directed towards real estate.
- Key focus on revenue-generating properties in lucrative locations, such as Prague 1.
- Notable properties include Na Poříčí and Ovocný trh in Prague 1.
- Expansion plans in Germany and Switzerland.
5. Developers Projects:
- Development projects in Brno and surrounding areas.
- Expansion plans in Croatia and Slovakia.
- Examples: Business center in Cihelna Slavkov, residential projects like Residence Auerswaldova and Villabyty Bučovice.
6. Bonds Issuance:
- YD started issuing bonds in 2020 and has an ongoing bond program.
- Various bond issuances with different interest rates, maturities, and amounts.
7. Economic Overview:
- YD Real Estate Finance's balance sheet at the end of the previous year.
- Breakdown of assets, liabilities, and equity.
- Financial performance and results.
8. Subsidiaries and SPVs:
- YD has several subsidiaries and Special Purpose Vehicles (SPVs).
- Overview of financials and projects of YD Real Estate Finance SPVs.
9. Future Plans:
- YD's plans for international real estate investments.
- Mention of projects in Chorvatsku and Slovakia.
10. Challenges and Opportunities:
- Challenges faced by the YD group, such as losses in certain projects.
- Opportunities in the form of new investments and funding sources.
In conclusion, YD is a complex financial group with diverse investments in real estate, technology, and finance. The group faces challenges, but its strategic plans and ongoing projects suggest a dynamic and evolving presence in the market.